le tabelle millesimali approvabili a maggioranza
- 02-02-2011
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Cassazione Sez.Unite n. 18477/2010
La sentenza n. 18477, resa il 9 agosto 2010 dalle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione, è di quelle destinate a lasciare il segno.
Come per la questione delle cause d'invalidità delle delibere (Cass. SS.UU. n. 4806/05), del condominio minimo (Cass. SS.UU. n. 2046/06) o delle obbligazioni parziarie (Cass. SS.UU. n. 9148/08), anche per le tabelle millesimali si è reso necessario l'intervento della massima espressione del giudice di legittimità.
Il risultato, contrario all'indirizzo giurisprudenziale dominante, ma conforme a quello minoritario più recente è il seguente: "le tabelle millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1138 c.c., comma 2," (così Cass. SS.UU. 9 agosto 2010 n. 18477).
Il motivo del contrasto risiedeva proprio nelle maggioranze necessarie per l'approvazione delle tabelle millesimali.
Per l'orientamento maggioritario, i c.d. millesimi rappresentavano l'espressione di una volontà negoziale dei condomini, in quanto si accertava il valore millesimali delle loro unità immobiliari. Ne conseguiva che per la loro approvazione si rendeva necessario il consensi di tutti i comproprietari.
A dire di questo filone, quindi, l'assemblea non era competente a deliberare le tabelle cosicché la riunione dei condomini rappresentava solo un'opportunità per la loro approvazione ma non anche il luogo necessariamente deputato a ciò.
Per le Sezioni Unite questa impostazione è errata e la motivazione va rintracciata nello stesso dettato legislativo.
In primis, dice il Supremo Collegio, è sbagliata la considerazione della funzione delle tabelle.
La Corte regolatrice specifica che "l'affermazione che la necessità della unanimità dei consensi dipenderebbe dal fatto che la deliberazione di approvazione delle tabelle millesimali costituirebbe un negozio di accertamento del diritto di proprietà sulle singole unità immobiliari e sulle parti comuni è in contrasto con quanto ad altri fini sostenuto nella giurisprudenza di questa S.C. e cioè che la tabella millesimale serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini, senza incidere in alcun modo su tali diritti (sent. 25 gennaio 1990 n. 431; 20 gennaio 1977 n. 298; 3 gennaio 1977 n. 1; nel senso che non è richiesta la forma scritta per la rappresentanza di un condomino nell'assemblea nel caso in cui questa abbia per oggetto la approvazione delle tabelle millesimali, in quanto tale approvazione, quale atto di mera natura valutativa del patrimonio ai limitati effetti della distruzione del carico delle spese condominiali, nonché della misura del diritto di partecipazione alla formazione della volontà assembleare del condominio, non è idonea a incidere sulla consistenza dei diritti reali a ciascuno spettanti, cfr. sent. 28 giugno 1979 n. 3634)". (Cass. SS.UU. ult. cit.)
A ciò si aggiungano una serie di considerazioni desumibili dallo stesso contenuto del codice civile che, in contrasto con l'orientamento maggioritario, portano a concludere per la legittimità dell'approvazione a maggioranza.
In sintesi questa la concatenazione del ragionamento espresso dalla Cassazione:
a)le tabelle esprimono un rapporto di valore tra unità immobiliari e parti comuni, a loro preesistente, ai soli fini della ripartizione delle spese e del corretto svolgimento dell'assemblea (art. 68 disp. att. c.c.);
b)esse sono un allegato del regolamento del condominio;
c)il regolamento c.d. assembleare può essere approvato e modificato a maggioranza;
d)in materia di allegati, è consolidato il principio che gli stessi, salvo diversa disposizione legislativa, sono soggetti alle norme che regolano l'atto principale;
e)visto che per le tabelle nulla è previsto e per il regolamento, invece, è specificato chiaramente il quorum necessario per la sua approvazione (art. 1138, secondo comma, c.c.), non può non concludersi che anche per l'approvazione e la revisione delle tabelle è sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli interventi all'assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi.
Chiarito ciò è utile domandarsi: quali sono i riflessi pratici di questa importante pronuncia?
E' fuor di dubbio che la maggiore certezza del diritto ha come immediata conseguenza una diminuzione del contenzioso con notevole risparmio di tempo e di costi per i condomini.
Non è trascurabile un altro effetto pratico: alla modifica sostanziale di alcune unità immobiliari di proprietà esclusiva (si pensi alla chiusura di verande, alla sopraelevazione, ecc.) conseguirà una più facile revisione delle tabelle millesimali (si sensi dell'art. 69 disp. att. c.c.) senza che i diretti interessati possano porsi con atteggiamento ostruzionistico negando il loro consenso all'aggiornamento dei millesimi; consenso che prima di questa sentenza, in ragione della richiamata necessaria unanimità, risultava indispensabile.
Qui il testo della sentenza:
http://www.ricercagiuridica.com/sentenze/index.php?num=3320
Autore: da dirittocivile.it